ساخت و ساز مسکن زیر تیغ تورم!

تورم و دیگر مشکلات اقتصادی در سال‌های اخیر باعث بروز مشکلات متعددی در بازار مسکن شده است. افزایش شارپی قیمت‌ها به ویژه از پاییز امسال باعث شده است قدرت خرید مردم تا حد زیادی کاهش یابد. از سوی دیگر کمبود تقاضا و افزایش هزینه ساخت و ساز، تمایل انبوه‌سازان برای ساخت واحدهای مسکونی را کاهش داده است.

این موارد، معامله در بازار مسکن را نسبت به چند سال گذشته در سیر نزولی قرار داده و حالا حوزه مسکن میدان‌گاه مشکلات گوناگونی است که حل آنها بدون هموار کردن بحران‌های اقتصاد کلان ممکن نیست.

همچنین تحریم‌ها باعث شده است امکان حضور انبوه‌سازان خارجی در ایران به صفر برسد. اما وضعیت سرمایه‌گذاری سازندگان ایرانی در آن سوی مرزها چگونه است؟

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان به تورم شتابنده و تاثیر آن بر بازار مسکن پرداخت. مرتضوی با اشاره به دوره‌های رونق و رکود مسکن و ارتباط آن با وضعیت ساخت و ساز، بیان کرد: طبیعتا نوسانات و افزایش قیمت چند برابری در کوتاه‌مدت در بازار هیجان ایجاد می‌کند و بحث سوداگری و واسطه‌گری را مطرح می‌کند؛ اما بعد از این دوره و فروکش کردن هیجانات، بازار وارد دوره رکود خواهد شد.

او ادامه داد: در این بازه نه تولیدکنندگان توان دارند در تولید و معاملات مسکن حضور داشته باشند و نه مردم توانایی حضور در سمت تقاضا را خواهند داشت؛ حتی خرید با کمترین قیمت- به نحوی که حداقل سود را به سازنده یا فروشنده برساند- هم برای آنها به‌عنوان یک کالای مصرفی دور از دسترس خواهد بود.

مرتضوی گفت: بنابراین در کوتاه‌مدت این هیجانات ممکن است تعدادی معامله ایجاد کند و بازار معامله در دوره‌ای گرم شود، ولی این بازار بازاری سست و غیرپایدار است.

زیان‌سازی پیش‌فروش مسکن در شرایط تورمی

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در خصوص وضعیت پیش‌فروش در شرایط تورمی نیز توضیح داد: در این مقاطع زمانی، کسانی که ساختمان‌های خود را پیش‌فروش می‌کنند بازنده هستند؛ زیرا قیمت تمام شده آنها افزایش پیدا می‌کند و قیمت پیش‌فروش ثابت است. اما در قراردادهای مسکن حمایتی میزان پیش‌فروش ثابت نیست، به این معنی که تعدیل در قراردادها اعمال می‌شود که البته با قوانین فعلی در تضاد است.

او ادامه داد: البته اگر از بعد اقتصادی بررسی شود قیمت و هزینه همه کالاها و خدمات در حال افزایش است و بنابراین نمی‌توان نرخ‌ها را ثابت نگه داشت. در این میان اما قراردادهای خصوصی به دلیل ممانعتی که در قوانین پیش‌فروش وجود دارد ثابت است.

این فعال بخش خصوصی افزود: با این حال، تامین مالی اگر به صورت پیش‌فروش نباشد ممکن است انبوه‌ساز را با سود مواجه کند و یا اگر خود سازنده به اندازه صفر تا 100 پروژه بتواند تامین مالی کند ممکن است سود به دست آورد.

اثرپذیری بازار املاک از کاهش ارزش پول ملی

مرتضوی با بیان اینکه در شرایطی که قیمت‌ها چند برابر می‌شود وقوع رکود در بازار معاملات مسکن قطعی است، بیان کرد: در مورد دامنه افزایش قیمت‌ها نمی‌توان پیش‌بینی مشخصی ارائه داد؛ شاخص‌ها، اطلاعات و داده‌هایی است که در اختیار ما نیست. مثلا بخشی از افزایش قیمت ارز و یا کاهش ارزش پول ملی به یک سری از موضوعاتی باز می‌گردد که ما در جایگاه بخش خصوصی از آن اطلاعی نداریم؛ به عنوان مثال نمی‌دانیم دولت چه اندازه به ارز دسترسی دارد؛ ممکن است امروز دسترسی به ارز داشته باشد و فردا این دسترسی را نداشته باشد.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن ادامه داد: این موارد تاثیر زیادی روی تورم دارد. در مثالی دیگر اگر امروز ارز وارد کشور شود همه اطلاع دارند که اتفاق مثبتی است، قیمت‌ها کنترل می‌شود و پول ملی بیشتر از این سقوط نمی‌کند؛ در نتیجه تورم نیز مهار و شیب آن کم می‌شود. روندی که خود دولت نیز روی آن تاکید دارد ولی از اراده آنها هم در بعضی موارد خارج است.

او ادامه داد: بنابراین اینکه شرایط فعلی تا چه زمانی ادامه پیدا خواهد کرد هم مجهول است. در سال 1367 کشور با کاهش ارزش پول مواجه شد که تا کنون ادامه دارد و تنها در برخی مواقع کوتاه، ثبات داشته است. همیشه این عدم اطلاع و قطعیت در پیش‌بینی منابع و فروش وجود داشته و دارد. بر همین اساس مشخص نیست تورم تا چه زمانی ادامه دارد و در چه سطحی متوقف می‌شود.

مرتضوی اضافه کرد: تا زمانی که تورم وجود دارد بازار هم تحت تاثیر هیجانات قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی برای خرید و حضور در بازار انگیزه وجود خواهد داشت، ولی مصرف‌کنندگان ممکن است از بازار خارج شوند و میدان به دست سفته‌بازان بیفتد! در حال حاضر نیز همین اتفاق در حال وقوع است و به جای آنها سوداگران در بازار حضور می‌یابند. اما از آنجا که تورم منجر به رشد انتظارات تورمی و به تبع آن داغ شدن بازار می‌شود، هر زمان که تورم را بتوان مهار کرد وارد دوران رکود بازار مسکن می‌شویم.